Если заключается договор с головным строительным предприятием на приобретение квартиры на правах собственности, то постоянно приходит к тому, что согласованный договорной срок времени строительства нарушается/превышается. Это ведёт зачастую к тому, что для приобретателя возникают дополнительные расходы как, например, оплата квартиры в переходном периоде. Впоследствии приобретатель задаётся вопросом, какие требования он может выдвигать головному строительному предприятию. Кроме того, зачастую возникает спор о том, кто должен нести расходы по оплате поземельного налога и взносов для домоуправления.

Ущерб от просрочки

Если головное строительное предприятие просрочило установленный срок окончания работы, то покупатель, как правило, имеет право на возмещение ущерба согласно §§ 280 II, 286 Гражданского Кодекса. Он может потребовать возмещения всего ущерба, который возник в связи с просрочкой. Для такового ущерба от просрочки необходимо, чтобы головное строительное предприятие действительно находилось в просрочке исполнения договора. Если в договоре установлен твёрдый срок передачи объекта, то с этого времени автоматически наступает просрочка согласно § 286 II N 1 Гражданского Кодекса. Следовательно, при заключении договора необходимо обязательно обращать внимание на то, что таковой срок установлен. Указание лишь вероятного/предположительного срока окончания работы является недостаточным для предъявления требований возмещения ущерба. Если в договоре не указан срок передачи объекта, то считается, что головное строительное предприятие должно немедленно приступить к строительству. По истечении обычного срока для окончания работы (около 8 месяцев) покупатель может установлением уместного срока поставить продавца в просрочку. К тому же договор необходимо проверить в отношении того, не вытекает ли срок передачи объекта из других обстоятельств. Так, например, в договоре могут быть определены/установлены процессы/события, которые влияют на срок исполнения работы (например, срок исполнения работы: через 3 месяца после предоставления разрешения на строительство, или: начало после востребования заказчиком (§ 5 II VOB/B), срок исполнения: 3 месяца). Но и после истечения такового срока наступает автоматически просрочка согласно § 286 II N 2 Гражданского Кодекса. Головное строительное предприятие не может, как правило, уклониться от ответственности, если только речь не идёт о непредусмотренных событиях, не зависящих от исполнителя работ. Обязанностью покупателя является предъявление конкретного ущерба. При этом возникает вопрос, что именно нужно учитывать при вычислении ущерба. Федеральный суд изложил в своём последнем решении (приговор от 20.02.2014 года - VII ZR 172/13), что ущерб от невозможности использования объекта является, как правило, способным к возмещению ущерба, поскольку: Располагает-ли пострадавший сопоставимым жилым помещением, расценивается в каждом отдельном случае. Так, например, в выше указанном случае было принято решение, что сопоставимость квартир не представляется возможной, так как размер новой квартиры является почти в два раза больше, чем той квартиры, в которой нужно было жить дальше в переходный период. Также в отношении определения размера ущерба Федеральный суд не вынес однозначного окончательного решения. Но он согласился с положенным в основу методом/видом расчёта. При этом вначале рассчитывается квартирная плата (без накладных расходов) для строящегося объекта, от которой вычитается фиктивная прибыль от квартплаты. Сюда же причисляется в качестве ущерба квартирная плата (без накладных расходов) за до сих пор далее используемой квартиры, если она не была уже возмещена ведущим строительным предприятием. Если, например, был необходим переезд, то возмещаются возникшие с ним расходы.

Поземельный налог

В отношении поземельного налога считается, что, как правило, должником поземельного налога является тот, кто 1-го января внесён в поземельную книгу в качестве владельца. Если просрочка растягивается за 1-е января, то строительное предприятие является должником, даже если в текущем году произойдёт смена владельцев. Он может потребовать от должника лишь компенсацию/компромисс, если эта договорённость имеется в договоре на куплю-продажу. Поэтому при заключении договора необходимо обращать внимание на то, что строительное предприятие в случае просрочки может требовать лишь частичной компенсации.

Взносы для домоуправления

Должником по внесению взносов и отчислений домоуправлению (согласно ежегодного хозяйственного плана) в соответствии с § 28 III закона о праве собственности на жилые помещения является тот, кто к моменту принятия решения о подведении итогов за год корпорацией собственников жилья внесён в поземельную книгу в качестве собственника. Поэтому в договоре купли-продажи между покупателем и продавцом необходимо заключить конфиденциальное урегулирование компенсации. При первичном заселении новостройки необходимо иметь в виду одну особенность. Покупателя могут коснуться обязательства ещё до внесения в поземельную книгу. Это происходит в том случае, если налицо имеются нотариальный договор купли-продажи, предварительная регистрация в поземельной книге и сдача-приёмка жилья. Тогда возникает, т. н. "образующаяся корпорация собственников жилья". Но при просрочке обычно отсутствует сдача-приёмка жилья и, таким образом, покупателя не коснутся также и обязанности по внесению взносов.   На нашей странице Вы можете подсчитать Ваш ущерб /возможную денежную компенсацию используя наш онлаин калькулятор. Одновременно мы просим Вас учитывать что результат этого подсчёта не абсолютный, поскольку конечный результат очень сильно зависит от индивидуальных подробностях каждого юридического случая.

Следуйте этой ссылке и подсчитайте возможную компенсацию:

  http://trp-advocates.de/kalkulyator-kompensatsii-za-prostrochku-zastrojshhika/
Предыдущая статья
Действенность оговорки «русской рулетки»
Следующая статья
Разглашение и сохранение тайны
Все статьи